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Christophe Desportes-Guilloux (CDG)

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Orléanais d'adoption et militant socialiste

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Orléansphère

23 novembre 2006 4 23 /11 /novembre /2006 22:40

J'indiquais, en octobre, que les logements construits à l'îlot de la Râpe - ou ZAC Coligny - étaient très au dessus des prix de l'immobilier dans ce quartier d'Orléans.

Le premier maire-adjoint, Olivier Carré, avait honoré www.monorleans.com d'une réponse, et confirmait les prix que j'annonçais pour ces logements. Il prétendait néanmoins que ces prix étaient dans la moyenne des prix de l'agglomération, qu'il fixe lui à 2450 euros le m2. Voyons donc ce qu'il en est réellement, et si l'élu n'essayerait pas de nous faire prendre des logements pour riches pour des logements "moyens"...

Voyons ce qu'en disent les professionnels de l'immobilier :

Le groupe Foncia, dans sa cote semestrielle de l'immobilier, indique les prix suivants par quartier d'Orléans pour les logements neufs :
- Centre ville 2800-3200 € le m2
- Nord-Est 2400-2500 € le m2
- Nord-Ouest 2200-2400 € le m2
- Sud Loire 2500-3000 € le m2

Et voici ce que sont les prix proposés par les différents promoteurs dans l'îlot de la Râpe :

- T2 construit par Bouygues dans l'îlot A : 2432 € le m2
- T3 construit par Marignan Immobilier dans l'îlot E : 2498 € le m2
- T4 construit par Bouygues dans l'îlot A : 2696 € le m2
- T2 construit par Marignan Immobilier dans l'îlot E : 2701 € le m2

Avec des prix compris entre 2400 et 2700 € le m2, l'îlot de la Râpe, situé dans le nord-ouest de la ville est donc dans la partie supérieure de la fourchette globale, et au-dessus des prix constatés dans le quartier.

L'îlot de la Râpe n'est pas dans le centre ville, mais dans ce centre, si joliment refait, la situation est encore pire, ainsi que le démontre l'article rédigé sur www.explorimmoneuf.com :

"En 2 ans, les logements neufs ont doublé, les maisons individuelles triplé et les prix gagné près de 30 %. Plus mature, le marché orléanais a progressé régulièrement de 5 % par an et ses prix ont doublé en une dizaine d'années. Prix moyen du m2 en centre-ville : aux alentours de 2500 € à Chartres et de 3 000 € à Orléans. La hausse des prix pénalise particulièrement les primo-accédants, moins nombreux dans la région à acquérir un bien en 2005 que précédemment."

Quel est l'objectif visé par la ville ? Faire d'Orléans une ville de vieux riches au centre-ville et de jeunes riches dans les nouveaux quartiers ? Sélectionner une population en fonction de l'épaisseur de son portefeuille et de son penchant électoral naturel ? Je ne doute pas que l'adjoint à la promotion immobilière ne tardera pas à nous répondre !

photo : CDG

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commentaires

Michel COVILLE 29/11/2006 17:42

À propos de l’immobilier à Orléans. Une autre opération : le site de La Motte-Sanguin.
La municipalité a mis en chantier nombre de projets d’urbanisme pour « amplifier le dynamisme retrouvé » de la ville.
Certains dont les effets sont bien visibles, comme la rénovation du centre historique, redonnent sans conteste du lustre à notre ville.
Mais d’autres qui reviennent à brader le patrimoine architectural historique des orléanais et à construire sur des espaces verts classés sont bien contestables.
C’est ainsi que la ville essaye de vendre l’Hôtel de Sanxerre, classé monument historique, pour n’avoir pas à prendre en charge le coût de sa restauration ni à se soucier de son utilisation.
C’est ainsi encore, dans le même esprit, qu’elle s’apprête à livrer à la découpe le site de la Motte-Sanguin pour confier à un promoteur le soin d’y réaliser plusieurs opérations immobilières qu’on pourrait qualifier « de prestige ». (voir le point n° 56 du conseil municipal du 24 novembre 2006)
L’ancienne école d’artillerie et un bâtiment annexe à construire deviendront un hôtel quatre étoiles de cent « suites » a-t-il été dit au dernier conseil municipal. Pourquoi pas. Mais il est permis de s’interroger sur l’opportunité d’un tel équipement pour Orléans sachant que déjà nos hôtels trois étoiles sont loin d’avoir un taux optimal de remplissage (pas plus de 60 %). On peut aussi se demander où seront les parkings pour les clients et les personnels de cet hôtel et du restaurant qu’il est aussi prévu de construire à côté. Il a été dit au dernier conseil municipal que cela ne posait pas de problème. Pourtant ces parkings ne pourront, pour la plupart, être installés ailleurs que devant l’école d’artillerie, c'est-à-dire sur l’emplacement de l’espace vert actuel…… à moins qu’on ne fasse des parkings enterrés ce qui du fait de la proximité de la Loire conduirait à des surcoûts vertigineux.
On construira en bas de la rue de Solférino et le long du boulevard de la Motte-Sanguin des logements « de standing ». Leur nombre est incertain. Cinquante a-t-il été dit au dernier conseil municipal, mais le dernier numéro d’Orléans Mag (novembre 2006) fait état d’un programme de quatre-vingt-dix logements. Ces logements ne seront pas vendus à moins de 3500 € du m² (chiffre indiqué il y a plus de un an par le promoteur pressenti). Il est vrai que pour ce prix les heureux propriétaires ou locataires des logements situés boulevard Motte-Sanguin pourront jouir en prise très directe de la vue, du bruit et de la pollution du prolongement du boulevard Saint-Euverte et du pont Thinat qui, a-t-il encore été dit au dernier conseil municipal, rendaient si peu attrayant le terrain de jeux pour enfants du parc de la Motte-Sanguin.
Encore plus fort, l’hôtel particulier dit « château de la Motte-Sanguin », propriété de la ville, donc des orléanais, classé monument historique, intérieur et extérieur, en raison de son élégante architecture fin 18ème et de sa rare charpente « à la Philibert Delorme » sera vendu. Il sera, certes, restauré, ce qui est bien nécessaire, par le promoteur pressenti mais pour en faire quatre appartements de très grand luxe. Ces appartements seront entourés de 2000 m² de terrain pris sur l’espace boisé classé actuel du parc de la Motte-Sanguin (parc qui d’ailleurs a été fermé fin mars 2005 pour des fouilles archéologiques qui ont duré moins d’un mois et qui n’a jamais été depuis rendu à la disposition du public, peut être pour déshabituer celui-ci de le fréquenter). Ces appartements ne seront pas vendus à moins de 8000 € le m² (chiffre indiqué il y a plus de un an par le promoteur pressenti). Il est bien possible d’ailleurs que le prix auquel ils seront vendus soit en fait inférieur à leur coût réel si, comme on nous l’a dit il y a plus d’un an, la seule restauration extérieure du château coûte vraiment au bas mot trois millions d’euros. Le promoteur pourra sans doute, n’ayons crainte pour lui, se rattraper en vendant plus cher que leur coût réel les autres logements. Quoiqu’il en soit, du fait des mesures de défiscalisation dont bénéficient les monuments historiques (loi Malraux), ces quatre appartements de très grand luxe ne coûteront au final sans doute pas beaucoup plus au m² aux investisseurs qui auront les moyens de se les offrir que les autres logements plus bas de gamme prévus sur le site.
La Ville gardera tout de même sur les 13267 m² du site (dont 7300 m² pour le parc du château), 5000 m² qu’il est prévu d’aménager « en promenade et jardin ». Cet espace public sera malheureusement morcelé : un petit espace au sud ouvert sur le quai du Fort Alleaume, au nord un square « à l’échelle du quartier » ouvert sur l’impasse Notre-Dame-du-Chemin et entre les deux un « belvédère » et un étroit cheminement.
À noter que les personnes à mobilité réduite et les poussettes ne pourront accéder au « belvédère » à partir du quai et de la rue de Solférino, à cause d’une trop importante différence de niveau entre les parties haute et basse du site.
À craindre aussi qu’il n’y ait rien de bien joli à voir de ce futur belvédère. Il sera en effet en contrebas et en recul par rapport à l’extrémité actuelle de l’esplanade du château. On pourra y contempler le pont Thinat, les parkings de l’hôtel, les logements de la rue de Solférino et leurs parkings mais on n’aura guère de vue sur la Loire, surtout en été, à moins de couper les platanes du quai.
Dernier point : le site de la Motte-Sanguin recouvre d’importants vestiges archéologiques (rempart de la troisième enceinte, tour de l’Étoile, tour et fort de la brebis, mur d’artillerie). La ville a promis, lors des « réunions de concertation » en 2005, que les vestiges situés sur la parcelle qu’elle conserve seront mis en valeur. Ceux qui sont sur les parcelles qu’elle vend seront inévitablement détruits. Le problème de ces vestiges archéologiques n’a pas été évoqué au dernier conseil municipal. Y aurait-il des choses à cacher ? On peut se le demander d’autant que la municipalité refuse la communication au vulgum pecus du rapport de fouilles de l’INRAP (Institut National de Recherches Archéologiques Préventives). Elle refuse aussi d’ailleurs la communication de pièces aussi importantes que les études faites par les architectes en chef des monuments historiques au prétexte qu’il s’agit d’éléments faisant partie du processus décisionnel.
En définitive on peut comprendre les arguments de la municipalité en faveur de ce projet.
On en retiendra qu’au-delà des grands discours sur la « dynamisation de la ville » ou la « revitalisation des bords de Loire » il lui permet surtout de régler un problème qu’aucune municipalité de droite ou de gauche n’avait su régler depuis trente ans, et cela est vrai, tout en en retirant dans l’immédiat et à terme des ressources financières non négligeables.
Mais est-ce là l’intérêt bien compris à long terme d’Orléans et des orléanais ?
Est-il vraiment de l’intérêt bien compris des orléanais que leur ville se comporte en l’espèce en marchand de biens ?
Ce projet se construit au prix du bradage du patrimoine architectural classé des orléanais qui pourtant n’est déjà pas si riche, et de la diminution des espaces verts d’Orléans intra muros qui en est déjà si pauvre.
On ne nous fera pas croire qu’une ville comme Orléans qui s’est engagée dans de nombreux projets, dont certain pharaoniques, n’aurait pas les moyens de restaurer à ses frais et avec les aides de l’État et des collectivités territoriales (mais elles n’ont même pas été sollicitées), le château de la Motte-Sanguin pour ainsi le conserver avec son parc homogène dans le domaine public au bénéfice de tous les orléanais et de tous les visiteurs.
À quand, si telle est la conception de l’urbanisme de notre municipalité, la vente à un promoteur de l’ancien évêché, pour découpe en appartements des bâtiments et construction de logements dans le jardin adjacent, au nom de la poursuite de la dynamisation du centre ville ?
Pour plus d’information sur le projet de « réhabilitation » du site de la Motte-Sanguin vous pouvez consulter le site http://motte-sanguin.com





CDG 30/11/2006 06:52

Merci pour ce message si documenté !
Sujet à suivre !

jbetthib 25/11/2006 20:44

Joli site.
Venez visiter notre blog :
http://infopoliticonet.over-blog.net/article-4596237.html

LE blog politique !

Olivier CARRE 25/11/2006 14:47

Pour Anita, je vous indique que depuis 2001, j'ai considéré, comme vous semble-t-il, qu'il était parfois opportun de préempter et de permettre à l'OPAC de la ville de se substituer à un opérateur. Environ 2 à 3 transactions par an font l'objet de cette délégation du droit de préemption. Ainsi, on a acheté un ensemble immobilier en plein coeur piétonnier Bourgogne et dans le site de Madeleine Rive de Loire. La Ville a subventionné l’opération à hauteur de 900 000 Euros pour un montant total de près de 7 M Euros, de façon à permettre des loyers PLUS, soit 40% inférieurs au marché. On va bientôt poser la pierre de 40 logements sur un terrain qui lui aussi a été préempté sur ST Marceau il y a deux ans etc etc...
Tout ceci ne se fait pas dogmatiquement, mais dans un souci d'équilibre du développement de la ville et du maintien dans chacun des quartiers non seulement d'une mixité -dans Bourgogne, par exemple, elle est de fait- mais aussi d'une bonne qualité de l'habitat, quelque soit le niveau de loyer ou d'achat que les personnes peuvent assurer.
Orléans est une ville où ce que l'on appelle le parcours résidentiel a été cassé dans les années 90. Ce n'est pas la seule ville qui n'a pas pris la mesure de tendances lourdes qui ont favorisé l'éviction de primo-accédants, l'émergence de marchands de sommeil, la concentration de familles en difficultés d'intégration, la vente de programmes immobiliers par réseaux etc etc...
Il faut du temps pour inverser ces tendances mais c'est amorcé dans les faits. Rien que l'an passé, 402 Prêts à Taux Zéro on été délivrés sur Orléans contre 20 en moyenne jadis. L'ouverture de l'éligibilité à l'ancien a intéressé les jeunes ménages. Ils ont été les principaux acquéreurs en 2005 et c'est une excellente nouvelle ! Les gens ont à nouveau envie de s'installer en ville plutôt qu'à la campagne ! C'est vraiment très encourageant. Il faut accentuer cela en faveur du neuf. C'est ce que nous allons très prochainement annoncer avec un PTZ unique en France. En même temps, plusieurs programmes vont sortir à des prix plutôt bas par rapport aux chiffres évoqués. Il nous reste à innover architecturalement. La réglementation d’urbanisme a été récemment modifiée pour permettre l'émergence d'une architecture beaucoup plus innovante et j'attends avec impatience plusieurs concours privés que l'on a demandé aux opérateurs de lancer -qu'ils soient privés ou publics.
C'est encore une fois un long travail car il a fallu mettre en oeuvre un schéma urbain qui n'existait pas, beaucoup concerter avec les habitants -et ce n'est pas fini-, aller voir d'autres villes, et se doter d'outils d'analyse performants. J’espère qu’avec les programmes qui sont lancés aujourd’hui, les concours dont les réponses arrivent et les outils qui vont aider à diminuer le coût d’acquisitions des logements neufs, on va permettre au plus grand nombre, dans toute la diversité possible que permet la Ville, de permettre à Orléans d’amplifier la dynamique retrouvée.

Olivier CARRE 25/11/2006 14:14

Jetez un coup d'oeil sur explorimmoneuf -je ne connaisais pas, sinon que c'est une fililale de l'indicateur Bertrand. Ils y louent la politique du logement et le dynamisme récent de la ville. Merdi à CDG d'avoir apporté cette contribution à la promotion de la politique de la récente majorité.
Pour l'extrait cité dans son papier, la première phrase fait référence à Chartres et pas à Orléans. Cet article, publié en avril, est suivi par un autre en septembre, qui tient compte de beaucoup plus de problématiques du logement et que je vous encourage à lire.
Encore merci...

CDG 25/11/2006 21:46

L'indicateur Bertrand, et son site Explorimmeuf, sont en effet des supporters indéfectibles de la politique immobilière mise en place à Orléans par la (pas si) récente majorité et qui consiste à découper la ville en pièces de puzzle attribuées aux promoteurs immobiliers. C'est la nature de l'indicateur Bertrand : il est le thermomètre de la spéculation immobilière, il ne s'intéresse qu'à la rentabilité de l'investissement immobilier et pas à des aspects aussi inutiles que la mixité sociale.
Et pourtant, dans l'article que je citais, Explorimmeuf était critique vis à vis de la politique récente menée à Orléans. Il jugeait en quelque sorte que le bouchon libéral était poussé trop loin.
Le ton employé par le premier maire-adjoint, toujours souriant et blagueur,  ne fait pas oublier qu'il a allègrement contourné les questions posées : "Quel est l'objectif visé par la ville ? Faire d'Orléans une ville de vieux riches au centre-ville et de jeunes riches dans les nouveaux quartiers ? Sélectionner une population en fonction de l'épaisseur de son portefeuille et de son penchant électoral naturel ?"

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